Η δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο αποτελεί μια κρίσιμη διαδικασία για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα. Το Κτηματολόγιο είναι ένα σύγχρονο, ενιαίο και μόνιμο σύστημα καταγραφής των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί ακινήτων, το οποίο εξασφαλίζει την ασφάλεια των συναλλαγών και την προστασία της ακίνητης περιουσίας. Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία, όπου η καταγραφή γίνεται με βάση το πρόσωπο, στο Κτηματολόγιο τα ακίνητα καταγράφονται με γεωχωρικά και νομικά χαρακτηριστικά, προσφέροντας διαφάνεια και σαφήνεια.

Η δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι μια υποχρεωτική διαδικασία στην οποία πρέπει να υποβληθούν όλοι οι πολίτες που έχουν κάποιο δικαίωμα επί ακινήτου. Έτσι, σε περιπτώσεις κυριότητας, επικαρπίας, δουλείας ή προσημείωσης υποθήκης, ο πολίτης πρέπει να προβεί στη δήλωση του ακινήτου του. Πρόκειται για μια ανεξάρτητη διαδικασία, παρόλο που το ακίνητο ενδέχεται να έχει δηλωθεί σε άλλους δημόσιους φορείς.

Η δήλωση του ακινήτου δύναται να υποβληθεί από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, κάποιο τρίτο πρόσωπο για λογαριασμό του δικαιούχου, τον νόμιμο πληρεξούσιο, τους γονείς αν ο δικαιούχος είναι ανήλικος, ή τον δικαστικό συμπαραστάτη.

Δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο

Ανάλογα με την περίπτωση, απαιτούνται διαφορετικά δικαιολογητικά.

Για δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο με τίτλο κτήσης:

• Φωτοαντίγραφο του τίτλου κτήσης
• Έντυπο δήλωσης (Δήλωση του ν. 2308/95)
• Στοιχεία που να αποδεικνύουν το σημείο του ακινήτου (π.χ. τοπογραφικό διάγραμμα)
• Φωτοαντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου
• Φωτοαντίγραφο εγγράφου που να επιβεβαιώνει το ΑΦΜ του δικαιούχου.

Για ακίνητο αποκτηθέν με κληρονομιά χωρίς αποδοχή:

• Ληξιαρχική πράξη θανάτου
• Τίτλος του κληρονομούμενου (αν υπάρχει)
• Πιστοποιητικό εγγύτερων συγγενών
• Πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης
• Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς.

Για ακίνητο αποκτηθέν με αποδοχή κληρονομιάς:

• Τίτλος κληρονομούμενου
• Ληξιαρχική πράξη θανάτου
• Αντίγραφο της διαθήκης που έχει δημοσιευθεί
• Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης της κληρονομιάς
• Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης.

Για δήλωση λόγω έκτακτης χρησικτησίας:

• Έντυπο ακίνητης περιουσίας Ε9 εικοσαετίας
• Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας (π.χ. ΔΕΗ)
• Μισθωτήρια συμβόλαια
• Ένορκες βεβαιώσεις
• Τοπογραφικό διάγραμμα.

Τρόποι υποβολής της δήλωσης 

Η δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο υποβάλλεται είτε ηλεκτρονικά είτε με φυσική παρουσία στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. Η ηλεκτρονική υποβολή πραγματοποιείται μέσω της σχετικής διαδικτυακής πύλης, με επισύναψη των απαιτούμενων εγγράφων σε ψηφιακή μορφή και καταβολή του τέλους δήλωσης με κάρτα. Εναλλακτικά, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να προσέλθει κατόπιν ραντεβού στο κατά τόπον αρμόδιο Γραφείο κτηματογράφησης, προσκομίζοντας τα δικαιολογητικά σε έντυπη μορφή.

Συνέπειες μη υποβολής δήλωσης

Η μη υποβολή δήλωσης επιφέρει σοβαρές διοικητικές και νομικές συνέπειες. Πέραν της επιβολής προστίμου, το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 300 και 2.000 ευρώ αναλόγως της αξίας του ακινήτου, το ακίνητο καθίσταται μη μεταβιβάσιμο. Εφόσον δεν διορθωθεί η παράλειψη, το ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και, μετά την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας, περιέρχεται αυτοδικαίως στο Δημόσιο. Ο μέχρι τότε κάτοχος, σε αυτή την περίπτωση, δεν δύναται να ανακτήσει την κυριότητα, αλλά μόνο να διεκδικήσει αποζημίωση επί της αντικειμενικής αξίας.

Προθεσμίες υποβολής δήλωσης

Η υποβολή δήλωσης ακινήτου γίνεται εντός χρονικού διαστήματος που καθορίζεται ανά περιοχή με ανακοίνωση του Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Η γενική προθεσμία είναι τρεις μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και έξι μήνες για όσους διαμένουν στο εξωτερικό. Ο ενδιαφερόμενος οφείλει να τηρεί τα χρονικά αυτά όρια για την αποφυγή κυρώσεων και περιπλοκών.

Εκπρόθεσμη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο

Ακόμα και αν παρέλθει η αρχική προθεσμία, παρέχεται η δυνατότητα υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης, κατά τη διάρκεια της φάσης της κτηματογράφησης, έως ότου εκδοθεί απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος περί επιβολής προστίμου. Η καταβολή του σχετικού προστίμου θεωρείται βέβαιη, αλλά εξαρτάται από την αξία και το είδος του ακινήτου. Η μη δήλωση συνεπάγεται τη μακροπρόθεσμη απώλεια του εμπράγματου δικαιώματος.

Διόρθωση αρχικών εγγραφών

Η προθεσμία για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών είναι πενταετής για τους κατοίκους εσωτερικού, επταετής για τους κατοίκους εξωτερικού και το Δημόσιο. Ειδικά για περιοχές που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα κτηματογράφησης μεταξύ 1997 και 1999, οι προθεσμίες παρατείνονται σε δώδεκα και δεκατέσσερα έτη, αντίστοιχα. Η αφετηρία της προθεσμίας είναι η ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης του Υπουργείου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Διορθώσεις στοιχείων δήλωσης 

Σε περίπτωση εσφαλμένων στοιχείων κατά την αρχική υποβολή, είναι εφικτή η τροποποίησή τους μέσω αίτησης στο Γραφείο Κτηματογράφησης. Η αίτηση συνοδεύεται από νέο έντυπο δήλωσης, στο οποίο συμπληρώνονται μόνο τα διορθωμένα πεδία. Σε περίπτωση αλλαγής στοιχείων επικοινωνίας, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να υποβάλει ξεχωριστή αίτηση για την ενημέρωση των σχετικών πεδίων, ώστε να διασφαλιστεί η λήψη της αλληλογραφίας και των σχετικών εγγράφων που αποστέλλονται κατά τη διάρκεια της διαδικασίας.

Ο ρόλος ενός λογιστικού γραφείου στη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο

Η διαδικασία δήλωσης δεν είναι πάντα απλή. Εδώ ακριβώς έρχεται να βοηθήσει ένα λογιστικό γραφείο. Οι λογιστές διαθέτουν τη γνώση και την εμπειρία για να καθοδηγήσουν τον πολίτη μέσα από τα γραφειοκρατικά στάδια της δήλωσης. Αρχικά, βοηθούν στη συγκέντρωση και έλεγχο των απαραίτητων εγγράφων, φροντίζοντας ώστε τα φορολογικά στοιχεία του ακινήτου να είναι εναρμονισμένα με την εικόνα του στο Ε9 και στον ΕΝΦΙΑ. Ένα λογιστικό γραφείο μπορεί να επισημάνει ασυμβατότητες ή ελλείψεις που διαφορετικά ίσως περνούσαν απαρατήρητες.

Παράλληλα, αναλαμβάνει την ορθή συμπλήρωση και υποβολή της δήλωσης, είτε μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας είτε με φυσική παρουσία, αν αυτό απαιτείται. Σε περιπτώσεις που υπάρχουν σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα, όπως κοινά ποσοστά ή ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέσω δωρεών και κληρονομιών, το λογιστικό γραφείο συνεργάζεται με συμβολαιογράφους ή μηχανικούς για την έκδοση απαραίτητων συμπληρωματικών εγγράφων ή τοπογραφικών.

Επιπλέον, το λογιστικό γραφείο παρέχει πολύτιμες φορολογικές συμβουλές. Ενημερώνει τον ιδιοκτήτη για τη σωστή καταγραφή των ακινήτων στο Ε9, για ενδεχόμενες μεταβολές στον ΕΝΦΙΑ, καθώς και για τις επιπτώσεις της δήλωσης σε θέματα τεκμηρίων ή φορολόγησης εισοδήματος. Αυτή η ολοκληρωμένη προσέγγιση εξοικονομεί χρόνο και κόπο ενώ ταυτόχρονα αποτρέπει μελλοντικά λάθη που μπορεί να έχουν νομικές ή οικονομικές συνέπειες.

Γενικά, η δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς μια διοικητική υποχρέωση. Είναι ένα βήμα προς την εξασφάλιση της ακίνητης περιουσίας και τη διαφάνεια στις συναλλαγές. Η συμμόρφωση με τις διαδικασίες και προθεσμίες είναι αναγκαία για τη διατήρηση και ενίσχυση του δικαιώματος επί του ακινήτου. Οι ιδιοκτήτες και δικαιούχοι οφείλουν να είναι πλήρως ενημερωμένοι και να ενεργούν εντός του πλαισίου που ορίζει η νομοθεσία, ώστε να αποφεύγονται διοικητικά πρόστιμα, περιουσιακές απώλειες και άλλες σοβαρές συνέπειες. Συνεπώς, ο σωστός χειρισμός αυτής της διαδικασίας είναι κρίσιμος, ιδιαίτερα σε μια χώρα όπως η Ελλάδα, όπου οι ιδιοκτησιακές σχέσεις είναι συχνά περίπλοκες και παλαιές. Σε αυτή την περίπτωση, η συνεργασία με ένα έμπειρο λογιστικό γραφείο μπορεί να κάνει τη διαφορά. Στο Λογιστικό Γραφείο στο Ίλιον Gkiokas Accounting, κάθε βήμα που αφορά τη δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο γίνεται με απόλυτη προσοχή, ώστε οι πελάτες να μπορέσουν να ανταποκριθούν σωστά και έγκαιρα στις απαιτήσεις του Κτηματολογίου.